가족간 매매 양도 증여 (부모명의 주택 자녀 이전 방법) 세금비교 및 절세

증여를 할 것인가 매매를 할 것인가?

부동산 거래는 거래비용이 크고 세금이 비대해서 한 번의 선택에 따라 수천만 원이 절약되기도 하기 때문에 전략을 잘 세워야 한다.

방법과 세금 비교를 대략적으로 이해하고 수천만 원을 아낄 수 있도록 하자.

이 모든 고민은 세금 및 거래비용을 줄이고 내 자산을 지키기 위한 것임을 잊지 말고

어렵더라도 차분히 숙지하자.

가족간 매매증여 더 이익을 볼 수 있는 방법?

목차

1. 부모 명의 주택을 자녀에게 이전하는 방법

크게 구분하면 매매와 증여로 나눌 수 있다.

 

매매: 금전적 거래로 유상 양도하여 매매대금 수취 후 명의를 변경한다. 흔히 시세보다 낮은 가액으로 거래하여 저가 양도라고도 부른다.

 

증여: 금전적 거래 없이 무상 양도하여 명의를 변경하는 방법으로 채무를 포함해서 이전하는 '부담부증여'와 채무 승계 없는 '단순증여'로 구분된다

 

 2. 세금

크게 구분하면 매매 시, 증여시 세금이 다르다.

 

매매시

양도소득세: 매도자는 양도차익에 대한 양도소득세 발생 (1가구 1 주택 비과제 적용 가능)

취득세: 부동산을 취득할 때 내는 취득세를 당연히 납부한다.

증여세: 매매인데 웬 취득세일까? 이는 일반 시가보다 현저하게 싸게 구입했을 경우. 즉 시가보다 30% 차이가 나거나 3억 이상 차이가 날 경우에 증여세를 납부하여야 한다.

 

증여 시

양도소득세: 양도한 것이 아닌 증여한 것이므로 양도소득세는 발생하지 않는다.

증여세: 주택 증여 당시 시가를 기준으로 10% 에서 50% 사이의 누진세율로 구성되어 있다. 

증여세는 공제액을 잘 계산해야 하는데 자녀 5천만 원(미성년자 2천만 원)은 공제되며 10년 기간으로 한정한다.

취득세: 일반세율이 아닌 무상 취득세율로 계산된다. 무상 취득세율은 조정대상지역 공시 3억 원 이상 12%의 중과세율이며 예외의 경우 3.5% 세율이 적용된다.

증여세 면제한도는 부부인지, 자녀인지 등에 따라 면제 한도가 다르다.

그것은 아래 증여세 포스팅에서 자세히 다루었으니 그곳에서 확인 가능하다.

3. 절세

해당 구조를 이해하고 합법적으로 절세하는 전략을 취해야 한다.

이는 관련 법규를 철저하게 이해하고 진행해야 함을 잊지 말고 세무사의 상담을 받기를 권한다.

 

부동산을 저가로 매매할지, 증여할지, 부채를 일으켜서 증여할지에 따라 전략이 달라진다.

부모 자식 간의 거래는 세법상 매매도 증여거래로 판단하므로 이를 인정받기 위해 이체내역 등 실제 거래를 증빙할만한 자료를 갖추어야 한다.

증여보다는 매매가 세부담이 가장 적을 것이다.

임차의 요건을 갖추고 대출을 일으켜 투자금 없이 매매하는 형식이 가장 저렴하겠다.

가령 5억의 집을 가지고 무주택자에 대한 증여나 매매를 고민하고 있을 때 2억의 전세를 세팅하고 3억의 담보대출을 일으킨 후 전입 요건을 잘 갖춘다면 가능하지 않을까?

전세계약은 전입을 하면 안 되겠다.

전세의 잔금은 대출실행일로 맞추어서 법의 빈틈을 이용해 절세할 수 있는 전략이 있지 않을까?

명의가 남는다면 분산해서 증여나 매매하는 것도 세금을 아낄 수 있는 방법이다.

기본공제가 중복으로 적용되고 누진세율도 피할 수 있기 때문이다.

계속 고민해보면 답이 나오기 마련이다.

매매와 증여에 관한 이슈를 살펴보았다. 과연 나에게 가장 이득이 되는 건은 상황에 따라 다를 것이다.

본인의 상황에 맞게 최대한 알아본 후 세무상담을 받는다면 최선의 결과가 나올 것이다.

 

 

 

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