고시원 전문 부동산이 많은 이유

고시원 전문 부동산이 많은 이유

이전 글에서 고시원 초보 원장이 하는 착각에 대해 알아보았다.

그리고 고시원 운영이 생각보다 어렵다는 이야기를 했다.

이점을 악용해 중개사무소들이 접근하는데 그 패악질에 대해 알아보기로 하자.

 

고시원 전문 중개사무소의 패악질 (feat. 고시원 전문 부동산이 많은 이유)

 

 

특정 업종에서 해당 서비스를 공급하는 자가 많다는 것은 그만큼 기대수익이 높다고 판단할 수 있다.

돈이 안 벌리는 업종에 누가 있으려고 할까?

고시원 전문 부동산들은 보통 이중계약을 한다.

초보 원장이 운영을 하다 하다 힘들면 매물을 내놓는데 이게 쉽게 매매가 되는 게 아니다.

일단 임대차 계약을 승계해야 하고 권리금에 관한 계약을 중개해야 하기 때문에 상당히 복잡하다.

내가 어떤 고시원을 매수해서 임대차 계약을 새로 하고 권리금에 대한 정산까지 마무리한 시점에 매도자와 협의한 어떤 부분이 잘못된 것을 발견했다고 하자.

이걸 어떻게 할 수 있을까?

계약을 물릴까?

양자계약이면 분쟁해결이 좀 더 간단할 텐데 어려운 이유는 매도자와 매수자 간의 권리금 계약과는 별도로 건물주와의 임대차 계약까지 물려있기 때문이다.

이 계약 무효라고 나 몰라라 하지만 그때는 이미  임대차 계약에서의 임차인은 나로 되어있다.

잘되었든 못되었든 이 건물의 월세를 계속 내면서 싸움을 이끌어가야 한다.

통상 거래단계에서는 사람이 살고 있기 때문에 모든 방을 볼 수가 없고 대표적인 방 몇 개를 보게 된다.

아마 그 고시원에서 가장 깔끔한 방일 확률이 99%이다.

인수 후에야 알게 된 고시원의 실태에 부동산 관리와 사람관리가 더해져서 점점 더 멘붕에 빠지게 된다.

처음에는 자기가 매수한 금액보다 조금 비싸게 미리 매물을 올려놓아 본다.

그러다 시간이 지나고 원장은 피폐해진다.

마음은 더 불안해지면서 매매 가격을 조금씩 내리기 시작한다.

바로 이때 고시원 전문 중개사들이 달라붙는다.

고시원룸

요즘에는 방들이 크고 원룸형 풀 인테리어 한 고시원들이 많이 나와서 1억 5천으로는 팔기 힘듭니다.

1억 3천에 매수할 손님이 있는데 방 브리핑할까요?

이런 식으로 손님이 없음에도 작업을 한다. 그리고 정작 매도자에게는 1억 4천이나 5천으로 브리핑

여하튼 매수금액과 매도금액의 간극을 벌릴수록 수익이 극대화된다.

보통 이럴 때에는 매수자나 매도자가 사실을 알면 극대노 하기 때문에 협상을 각각 한다.

절대 같은 공간에서 이야기하지 않는다.

이 방식이 가능한 이유는 매도자 역시 어떻게든 팔아주길 바라는 마음에 이를 인지하더라도 중개사 편에 서서 그들의 작전을 동조한다.

 

한건만 해도 최소 1천만 원 이상 남는 장사인 것이다.

 

중개수수료 1천만 원.

정상적인 고시원 중개인

이게 정식적으로 매매 수수료를 진행한다고 하더라도 비용이 크긴 마찬가지다.

임차권 중개에 대한 중개수수료 더하기 권리금 중개 수수료를 둘 다 받기 때문이다.

컨설팅 명목의 수수료인데 법적으로 불법적인 정황이 하나도 없다.

이렇든 저렇든 수수료가 많이 드는 건 사실이다.

돈 되는 사업에 사람이 몰리는 건 당연하지만 사실 고시원 중개사무소가 많은 것도 사실이다.

대부분 중개사는 한 명에 중개보조원 자격의 사람들이 영업하는 현실

 

 

그러나 진짜 문제는 중개하고 나 몰라라 하는 중개보조원과 중개사가 문제라는 것이다.

매수시점에는 자기가 무슨 고시원 원장 출신이라며 매수 후 컨설팅까지 해준다고 하지만 입금받으면 끝이다.

그렇게 1년 정도 주인이 한두 번 바뀌면 다시 그 고시원의 새로운 원장에게 접근해 매도 제의를 한다.

이 고시원에 대해 원장보다 더 잘 알고 있을 수도 있다. 문제점 역시.

 

그래서 고시원 계약할 때 어떤 점을 집중해서 봐야 하는지 알아야 한다.

 

다음 편에서 계속

 

 

2022.07.04 - [SYSTEM/부동산 건축 투자] - 고시원 매매 후 시작

고시원 매매 후 시작