고시원 창업 현금흐름? 아주 매력적인 상품?

고시원 아주 매력적인 상품인가에 대한 고찰?

 

 

전국에 고시원숫자가 몇개나 되는지 아는가.?

어림잡아 역마다20개 내외의 고시원이 존재한다. 상업시설에서 냉난방에 구역정리만하면 아주 쉽게 창업할 수 있는 상품이다.

소방법이 조금 까다로워져서 신규 창업은 수익성 문제로 어렵고 인수인계 가 아주 활발하다.

수익성 문제라는 것은 일정 공간안에서 많은 방을 뺄수가 없다. 복도의 폭이라던가 방의 규모를 일정규모 이상으로 해야 하고 창이 없는 가운데 부분이 죽어버리는 공간이기 때문이다.

고시원의 숫자가 많은 만큼 고시원을 중개하는 업자가 많다.

보통 고시원 투자는 부동산 투자로 재미를 좀 보아서 새로운 임대수익을 찾는 초보들이 기웃거린다.

바로 나처럼..

 

 

고시원 운영이랄게 뭐가 있나?

 

월세 잘받고 방안내 잘해주고, 퇴실하면 다시 정비하고 재임대 놓고, 신규유입자를 위해 마케팅을 잘 하면 되는것이 전부 아니던가?

 

그렇게 블로그나 스마트스토어로 마케팅의 감을 익히고 월세 몇채 굴려본 초보 사장님들이 기웃거리는 곳 

바로 고시원 시장이다.

 

고시원 운영에 대해 단언할 수 있다. 

무얼 생각하던 상상 그 이상이다.

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고시원 창업하기 전에 반드시 봐야하는 글!

 

고시원의 운영의 성패가 무엇이라고 생각하는가?

 

 

 

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그건 바로 좋은 매물을 고르는 것이다.

 

 

 

단언하건데 고시원 매물만 잘 고르는 것이 사업의 성패를 좌우 한다.

 

그렇다면 고시원이 어려운 이유는 무엇일까?

 

 

다른 세계의 customer

일반 상식적인 수준으로 삶을 살아간다. 그런데 고시원에 40명의 손님이 있다면 대게 5% 정도 비상식적인 사람이 존재한다.그런데 그 스펙트럼이 너무 크다.

방에서 음식물 곰팡이와 함께 사는 사람도 있고 폐기물위에서 잠을 자는 사람이 있다. 항상 술에 취해있으면서 옆방 사람들에게 시비를 걸고, 싸움을 한다. 키는 190인데 쌍욕을 계속 퍼붓는다. 잠도 못자게.

그래 뭐 사람이 하는 일인데 뭐 어쩌겠냐 하지만 고시원을 운영하는 사람으로서는 그사람을 해결해야 다른손님을 잡을 수 있다. 그런 비상식적인 사람들로 인해 다른 사람들이 퇴실 하는 경우가 빈번히 발생하고 고시원 원장이 그 비상식적인 사람과 항상 대신 싸워야 한다.

평상시에는 무시하면 될일을.....

고시원의 우체통에는 검찰소환장과 추심업체 우편물이 즐비하고 하루가 멀다하고 경찰들이 찾아온다. cctv 공유 협조를 하도 구해서 나도 노하우가 생겼다.

사건번호가 무엇이냐고 물어보고 다들 돌려보낸다.

주변에 쉽게 만나볼수 없는 일들을 다양하게 겪을 수 있다.

 

24시간 서비스 상품

물건이나 서비스를 단시간에 팔고 끝내는 서비스가 아니다. 눈이오나 비가오나 새벽이나 비상상황 발생시 문제를 해결 해야 한다. 이부분은 총무를 써서 최대한 완화해야 하지만 총무가 해결하지 못하는 중대한 문제들은 원장이 나서야 한다.

자살소동이나 경찰 문제같은 것들이다.

24시간 서비스 상품이라 함은 몸을 움직이진 않지만 24시간 항시 신경이 쓰인다는 말이다. 이런 생활들이 지속되면서 원장들은 서서히 지쳐간다.

겉으로 보기에는 할일이 많이 없어보이고, 실제로 그렇지만 신경이 계속 쓰인다는것은 다른 무언가에 집중하기 힘든 환경이 구축된다.

 

 

건물의 하드웨어 측면

신축고시원은 소방법때문에 수익성이 안나 대부분은 인수를 통해 고시원을 운영한다. 그 말인 즉슨 건물자체가 오래된 것들이 상당히 많다는 것이다.

인수한 고시원의 인테리어를 새로 하지만 껍데기만 바뀔 뿐 건물의 외벽상태, 배관, 전기 설비 등은 최초 설비한 이후 그대로일 가능성이 99.999% 이다.

주거형 상품의 특성상 실내 온도 조절, 습기, 환기 등 쾌적한 상태를 만들어야 한다. 잠깐 머무는 것이 아닌 잠을자고 생활을 하는 공간이기 때문이다. 그런데 건물에서 누수가 발생한다던지, 누수나 결로로 곰팡이가 생긴다던지, 배관이 막히거나 악취가 올라온다던지, 그곳으로 벌레가 나오는 등 가정집에서 발생할 수 있는 하자의 종합세트라고 보면 된다.

그걸 40방 정도를 관리해야 한다.

그러니 건물을 겉만 보지 말고 건물의 연식을 보아 하자 가능성을 염두해 두자.

 

 

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현금흐름은 상당히 좋다.

만실만 유지된다면 500이상은 아주아주 기본으로 가지고 가는 상품이다.

다만 위와같이 눈에 보이지 않는 면들도 있으니 이를 고려해서 영혼과 현금흐름을 바꿀지 생각을 해보기 바란다.

 

 

 

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