고시원 전문 중개사무소의 패악질 (feat. 초보원장의 착각)

고시원 매매 전문 중개사무소의 패악질 복기

고시원 중개사무소에게 당하지 말고 운영을 시작하기 전에 이 글을 한 번쯤 읽어보길 바란다.

(물론 모든 중개사무소가 그렇지는 않다. 하지만 양아치 중개사무소가 일반화의 오류가 발생할 정도로 많다.)

초창기 원장들의 리스크를 줄여주기 위해 패악질을 좀 정리하기로 했다. 첫번째로 이 시장에 대한 생리를 이해해야 한다.

고시원 운영을 생각하고 매물을 알아보기 위해 처음 접하는 곳은 바로 고시원 전문 중개사무소이다.

각각 사이트에는 지역별로 알 수 없는 위치와 매매금액 그리고 간단한 설명이 있을 것이다.

*매매 1억 5천, 역 시권, 월수입 300 이상, 원장님 사정상 급매. 만실 운영 중 등

 

통상 이렇다. 

 

그 동네에 고시원 숫자가 몇 개 없는데 글의 숫자는 더 많다. 사진은 사정상 엉뚱한 사진을 올려놓는데 그럴 수밖에 없다. 애초에 매물 등록 순서가 바뀌었기 때문이다.

매물 등록은 매도의뢰를 받으면 그 정보에 기초해서 올려야 하는데 매물을 먼저 올려 손님을 모집하고 역으로 고시원들 전화를 돌려 매도의사를 물어본다.

즉 허위매물이 많다는 뜻.

 

곧 알게 되겠지만 고시원을 오픈하면 일주일에 2통 이상은 전화가 올 것이다. 

 

사장님 고시원 매도 계획 있으세요~?

 

아니 저번 주에 운영 시작했는데 무슨 매도인가.??

 

 

초보 원장의 착각

고시원을 운영하기 전에는 세상 저렇게 쉬운 장사가 없다. 

돈 받고, 방 빌려주고, 나가면 청소하면 됨

공용공간 비품 떨어지면 채우면 됨

공용공간 더러우면 청소하면 됨

사람들이 많이 찾아오기 위해 홍보를 잘하면 됨, 예전같이 벼룩시장 이런 건 노노, 전단지도 노노

품격 있게 온라인 마케팅을 진행해야지

방안에 수도, 변기 망가지면 내가 수리하지 뭐, 벽지 도배장판 유튜브로 배워서 해야지

고시원 일반 빈방

그 이상 이하도 아니다.

 

이 생각으로 많이들 진입하고 지옥으로 빠져든다.

기본적으로 고시원은 부동산과 사람을 관리하는 사업이다.

부동산 관리란 설비에 관해 유지 보수를 지속해야만 하는데 이 유지보수의 영역에는 변기 시멘트 미장은 아주 기본 중에 기본 어려운 축에도 못 끼고 수도, 전기, 배관, 모터, 보일러 등 모든 범위의 영역에 펼쳐있다.

생각해보라

우리 고시원에서 아래층으로 누수가 발생한다면, 한여름에 전기가 나가 환기도 잘 안 되는 고시원에 에어컨에 안 들어온다면? 한겨울에 보일러가 망가진다면?

이게 극단적으로 예를 든 것 같지만 모든 원장이 겪는 일이라고 보면 된다.

누수가 나서 누수탐지 한번 하려면 40개 방에 수도를 다 잠근 상태에서 진행해야 하고 전기라도 한번 나가서 에어컨이 잠깐이라도 꺼지면 40명한테 전화가 온다. 누구는 춥다 하고 누구는 덥다 하고 중간으로 맞추면 어중간하다고 뭐라 하고

사람 성향이 다 다른데 그 컴플레인의 중심에는 원장이 있다.

이걸 잘 아는 원장은 돈을 좀 더 주고 총무를 고용한다.

 

부동산관리가 내 부동산에서 하면 상관없는데 이게 또 임차라면 또말이 달라진다.

건물주에 따라 다르겠지만 월세 오를 걱정, 보증금걱정, 권리금 걱정.

시설 망가졌을때 관리소장이 잘해주기나 하면 다행이게..

 

사람관리란 입실자들과 상대해야 하며 입실자의 가족 또는 지인 등등과 상대해야 한다.

나는 역세권에 고시원을 운영했는데 중심 상업지구다 보니 사람들이 많이 오고 간다.

주변 상가 도난사건이 발생하면 1순위로 뒤지는 곳이 근처 고시원이다. (슬리퍼 잠옷 차림 등등으로 의심대상)

경찰관들이 시도 때도 없이 들이닥쳐 cctv 확인을 요청한다. (그럴 때는 사건 배당이 되었는지, 사건번호 확인을 해달라고 되물어본다. 괜히 보여주다가 개인정보로 원장만 피 볼 수 있다.)

우편물은 검찰, 신용정보회사, 국세청, 통신사 등등 생전 기대도 하지 않았던 곳들에서 날아온다.

 

착각하는 게 한 가지 더 있는데 요즘 고시원은 고시 공부하는 학생들이 오는 곳이 아니다.

주요 고객은 월세 보증금도 없이 저렴한 공간을 찾는 무리들

기초생활 수급자, 별거 후 혼자 사는 사람, 일용직 노동자 등이 장기로 입실해 있는 주요 고객이고 한 달 이하로 거주해야 하는데 대부분 원룸과 오피스텔은 한 달 단위로만 계약하기 때문에 짧게 거주할 수 있는 공간을 찾는 지방에서 상경한 시험 전날의 수험생, 방학을 이용한 간호실습생, 가출학생 등등이 단기로 입주해서 살아간다.

모든 사람이 그렇지는 않지만 대체로 고시원 입실자들과 대화하다 보면 30% 정도는 상식 수준에서 이해를 할 수가 없다. 

어나더 레벨이기 때문이다.

일반적으로 평범한 환경에서 자라온 사람이라면 더더욱. 경험하기 전에는 느낄 수가 없다.

이러한 연유로 고시원의 매매 회전율은 다른 업종에 비해 상당히 빠른 편이다.

영업이 잘되는데, 돈이 벌리는데 왜 매매할까?

다시 한번 말하면 고시원 사업은 현금이 돌고 돈이 벌리긴 벌리는데 노동력에 비해 벌리지 않는다.

새벽 3시에 전화오는건 기본, 나는 운영하면서 단한순간도 마음이 편한적이 없었다.

비가오면 누수될까 걱정, 더우면 에어컨 온도가 적당한지, 전기세는 얼마나나갈지, 겨울이면 추운 방은 없는지, 어떤방은 또 더운지.

보일러 스마트 컨트롤러, 타이머 설치하면 된다고? 그런걸 생각 안해봤을까. 

24시간 신경을 안쓸수가 없다는 말이다.

그렇게 1달 3달 6달 정도 되면 이제 피폐해 질대로 피폐해진다.

부동산 관리와 사람관리. 

 

바로 이점을 파고든다. 고시원 전문 부동산은 이점을 잘 알고 있다.

이 운영이라는것이 얼마나 힘든지, 그리고 아무것도 모르고 순진하게 접근하는 원장이 얼마나 쉽게 포기하는지를.

 

2탄에 계속.

 

 

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