고시원 매매 후 시작 - 고시원을 시작하는 사람들에게

고시원 매매를 하고 창업하여 운영한 적이 있다.

경험을 바탕으로 시리즈로 운영하지 않았다면 알 수 없는 내막을 남겨두려 한다.

1탄 고시원의 시작

2탄 고시원 창업 

3탄 고시원 전문 중개사무소의 패악질 (feat. 고시원 전문 부동산이 많은 이유)

4탄 고시원 잘 고르는 법

5탄 운영 팁 (마케팅 방법, 손님 만들어내는 노하우)

6탄 이제야 비로소 보이는 것들

 

순으로 써보려 한다. 

 

지금은 주인이 여러 번 바뀌었지만 참으로 열정을 다해 운영했던 첫 번째 오프라인 사업체

서울 북부 역세권 고시원. 계속 같은 상호로 영업 중이니 이름은 비공개

예전에 이름은 '게스트하우스'였다.

고시원인데 이름이 게스트하우스다.

고시원 전문 건축업자가 고시원 전문 브랜드로서 사용한 것인데 본인들이 세팅한 고시 원명은 다 xx역 게스트하우스이다.

창동역, 안산 등등에서 간혹 보였고 내부 시설과 인테리어는 모두 비슷했다.

인수하고 이름 작명부터 소개 문구 네이버 광고는 물론 내부 인테리어만 1500만 원 이상 들여 새단장을 했다.

새단장이란 도배, 데코타일, 인테리어 필름, 조명, 페인트, 책상, 침대, 의자 등등 눈에 보이는 모든 것을 바꾸었는데 정작 부동산 내부 시설 (배관, 수도, 보일러 등등은 건들지 않았다.)

 

매매 당시부터 기억을 더듬어 스토리를 이어나가려고 한다.

고시원을 창업하려는 자들은 한 번쯤 봐 두면 도움이 될 것이다.

1탄 고시원의 시작

 

자고로 부동산 투자하는 사람들은 매매차익과 월세 수입 두 갈래 길에서 허우적 대다가 일부 자산을 세팅하면 부동산을 이용한 사업체로 관심을 두기 마련이다.

그럼 눈에 보이는 것은 처음에 코인빨래방, 무인점포 등등 내가 없어도 되는 시설들을 보다가 점차 pc방, 스터디 카페, 필라테스, 편의점 등등 알아보기 시작한다.

요즘은 밀키트 전문점도 보이는 것 같다.

나 역시 같은 전철을 밟았고 동네 스터디 카페 이용을 시작으로 무엇이 적당한지 이용하기 시작했다. 

 

*참고로 부동산을 이용한 사업은 단위면적당 최고의 매출을 올릴 수 있는 아이템을 해야 한다.

 

한때 부동산 경기가 뜨거워질 대로 뜨거워진 어느 날 고시원 창업에 붐이 불기 시작했다. 유튜브부터 블로그까지 부동산 투자 커뮤니티에 고시원이 활기를 띈 시절이 있었다. 그때 처음으로 관심을 갖게 되었고 잠깐 살펴보았는데 이건 마치 신세계다.

1억짜리 소형 아파트를 현금흐름이 만들어지는 월세용 부동산으로 세팅하려면 자기 자본을 최소로 들였을 때 3천 정도 투입이 된다. (1억 - 7000만 원 (70% 대출) - 500만 원 (세입자 보증금) + 인테리어+취득세)

그럼 월세 수입이 45만 원 정도 되고 거기에 7천에 대한 이자 23만 원을 제하면 (4% 이율) 22만 원 정도의 순 수익이 떨어지는 구조다.

23만 원 순수익을 얻기 위해서 짊어져야 하는 리스크는 다음과 같다

1. 집값의 오르내림에 대한 risk 

2. 공실에 대한 리스크

3. 공실 시에 발생하는 관리비 부담

4. 세입자의 민원처리

 

23만 원을 무노동으로 얻기 위해 많은 리스크와 두려움이 있지만 현금도 3천만 원이나 투입된다.

그런데 고시원은 어떠한가?

고시원은 보통 매가로 거래되고 연식이 좀 된 역세권의 고시원은 매가가 1억 5천 정도 된다.

*매가는 권리금과 보증금의 합이다. 

권리금 8500만 원에 보증금 6천만 원 월세 500 정도면 방 40개의 고시원 운영권과 보증금이 해결된다.

방이 40개에 월세가 30만 원이면 1200만 원이고 월세를 제하고 운영 고정비 200 정도를 제하면 그래도 500만 원이 매달 통장으로 따박따박 찍히는 아주 신세계 어나더 레벨 상품인 것이다. 

 

맞다. 3천만 원 투자해서 22만 원 버는 그리고 여러 리스크를 짊어져야 하는 소형 아파트는 20채를 모아야 440만 원 수입이 들어오고 투자금도 6억이나 필요한데 고시원은 1/4의 자본금으로 그 효과를 낼 수 있으니 얼마나 신세계인가.

 

운영은 어떠한가?

초보 임대사업자들은 아주 운영을 우습게 보는 경향이 있다. 나 역시 그러했고..

고시원 운영?? 인테리어? 그거 뭐 어렵나? 월세 제때 받고, 안내는 사람 문자 독촉해서 받아내고, 뭔가 망가지면 수리해주면 되지 뭐. 

인테리어? 내가 또 셀프 인테리어 좀 해봤잖아. 경험이 중요한 무기야.라는 의식의 흐름으로 진행된다.

 

모르는데 안다고 착각하는 사람이 가장 무섭다고 하는 말이 있다.

할 수 있다는 치기 어린 자신감으로 무장한 그때는 주변 모두가 말려도 귀에 들어오지 않는다.

70%의 확률만 있다면 30%는 배우면서 채워가면 되지 뭐, 실행하지 않는 것은 아무것도 하지 않은 것보다 못하다. 등등의 말로 자기 자신을 동기 부여하면서 일을 진행해 나간다.

치기어린 근자감 ㅋ

그날 나는 고시원 매매 업자에게 전화를 걸었고 3개의 매물을 보았으며 가장 마음에 들고 위치가 좋은 곳을 1500을 깎아서 다음날 구두 계약한다. (사실 원하는 가격에서 1500 후려치면 계약이 파기될 줄 알고 호기롭게 불렀는데 계약한다고 하길래 덥석 물어버렸다. 그때 조심해야 할 것을.)

고시원 매물을 보는 사이트는 여러 가지가 있는데 점포라인, 케이탑이 운영하는 고시원 매매와 창업, 할리 부동산 등등이 있고 홈페이지에 들어가 보면 지역별 추천 매물, 뭐 믿음 중개 온갖 현란한 말들 천지다.

고시원 원장 출신이 매매 이후까지 컨설팅해준다는 온갖 x소리는 지금 보니 웃기지도 않는다.

수익걱정 없는 급매, 장기 입실자가 많고 접근성이 좋으며 원장님 개인 사정으로 정리 , 초보도 바로 운영 가능 등등

 

그렇게 고시원을 계약하고 1년간의 지옥 같은 인생이 시작되었다.

내 인생에서 가장 힘들었던 1년이었지만 돌이켜보면 아쉬움도 많고 내가 부족한 면도 많이 보였다. 개인적으로 많이 성장한 계기도 되었다. 다시 돌아가도 같은 결정을 했을 것이다.

이제는 보인다. 무엇이 잘못되었고 잘한 결정이었는지. 돌이켜보니 보이는 법이다.

 

2탄 이어서 to be continue

 

 

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