부동산 건축물 철거 순서 및 방법 (part. 2)

부동산 철거 순서 및 방법

 

땅을 매매하고 집을 짓기 위해서는 땅 위에 있는 건축물을 물리적으로 없애야 하겠지만 서류상으로도 없애야 한다.

즉 실제 작업과 행정 작업을 동시에 해야 하는 셈이다.

부동산은 그것 자체를 담보로 대출도 실행하는 일종의 '자산' 이기에 등본이라는 공시법 등등과 얽혀있어 단순하지는 않다.

 

부동산 철거의 순서와 절차에 대해 알아보자.

 

부동산 철거 순서

 

철거를 하기 위해서는 무턱대고 부시면 안 된다. 철거를 하겠다는 행정절차를 밟아야 하는데 순서는 다음과 같다.

 

1. 철거(멸실) 신고-> 건축물 해체 신고로 명칭이 변경되었다.

건축물 해체 신고를 위해서는 각종 서류가 필요하다. 대표적으로 '석면 사전조사 걸과서'라는 것이 필요한데

석면이 몸에 안 좋다 보니 석면이 함유된 지붕이나 보드가 있으면 처리 방법도 아주 까다롭기 때문에 대상 건물에 석면이 있는지 조사서를 제출해야 한다. 아무리 봐도 육안으로 봐도 상식적으로 봐도 석면이 없게 생긴 파이프 구조의 건축물이라도 연면적 50m 2가 넘는 건축물 (주택은 200m2)은 무. 조. 건 저 서류가 필요하다.

 

아니 석면도 없는데 무슨 검사서를 내???라고 생각해도 내야 한다.

 

저 석면검사는  xxx환경, xx철거 등등의 업체가 수수료를 받고 석면검사를 대행해주는데 그냥 기본 30만 원이다.

석면이 없어도 와서 사진 찍어가고 보고서 한 장 써주는데 30만 원이다.

법이 그렇다.

우리 건물은 52m2 여서 간신이 2m2 가 넘었고 강파이프 구조였는데도 저 서류가 필요해 30만 원을 그냥 허공에 날렸다.

 

그다음 건축물 해체 공사 계획서가 필요한데 철거 업체에 대행할 생각이면 철거업체에서 서비스로 대행해 준다.

(물론 철거비는 받지만.)

우리처럼 직접 철거할 거면!!! 어떻게 철거할지 계획을 쓰면 된다.

전문적으로 쓰지 않고 실제로 어떻게 할 건지 쓰면 된다. (절단기로 기둥을 자르고 피스를 푼 뒤 등등.......)

나머지는 인감증명서, 신분증 사본 등등 일반적인 서류이다.

 

이것을 작성한 뒤 지자체에 제출하면 '멸실신고 필증' 이란 것이 발급된다.

이것은 하나의 공문서로 이것을 가지고 있다면 이제 실제로 철거해도 된다.

 

이제 진짜 철거다.

 

기존의 농업용 창고는 파이프조 구조 기둥과 패널조 지붕 아래 컨테이너를 넣어놓고 패널을 덧붙임 한 구조였는데 매도자가 컨테이너만 빼가고 저상태로 두었다. 딱 보기에도 직접 철거할 수 있는 것처럼 생겨서 직접 철거를 선택한 것이다.

지붕에 올라가서 피스 해체하고 기둥은 산소용접기로 잘라버리면 되지 않을까 하는 순진한 생각으로 시작했다.

와.. 그런데 저 지붕 패널 안에 스티로폼은 물을 먹어서 얼마나 무겁던지 사람 힘으로 들 수가 없다.

조금씩 쪼개서 처리했다.

 

패널을 분리하고 지붕을 자른다.

한쪽 기둥을 넘어뜨리고 나머지 한쪽을 처리한다.

 

패널은 왜 이렇게 무거운 것이냐...

이렇게 건물을 철거를 하고 쓰레기를 다 처리한다.

사실 쓰레기 처리를 어떻게 했는지 여부도 시청에 제출해야 하는데 우리는 건축물 폐기물이 다 재활용, 고철이었기 때문에 실제로도 고물업자가 가지고 갔다.

저 패널 사이에 스티로폼 역시 재활용 공장에서 받아준다고 한다. (저걸 녹여서 재활용한다고 한다.)

 

 

이렇게 실제로 철거를 하고 건축물 전후 사진을 찍는다.

전후 사진과 정화조가 있다면 정화조 청소 영수증, 그리고 건설폐기물 처리 확인서와 함께 건축물대장 말소 신청서를 제출한다.

건축물을 관리하는 대장에서 우리 건물을 완전히 없애는 작업이다.

우리 농업용 창고는 실제로 정화조가 묻히면 안 되는 창고 건물인데 실상 불법으로 정화조가 묻혀있었다.

정화조 청소 영수증은 필요 없었지만 우리가 신축하는데 방해가 되었기에 30만 원 주고 업자에게 폐기물로 버려버렸다.

 

이렇게 신청을 하면 시청 세정과 에서 건축물대장 말소신청 완료가 되었다고 연락이 오고 그 후에 등기를 없애야 한다.

등기부에 건물 부분을 아예 없애는 것이다. 등기를 없애는 걸 멸실이라고 하는데 멸실등기를 하면 된다.

건축물대장 말소 후 1개월 이내에 신청하면 되고 미신청 시 과태료가 부과된다.

 

내가 멸실하려고 찾아본 블로그들은 다 과거 버전이라 작성 서류부터가 달랐고 사실 건축물 철거 또는 멸실은 보통 건축사에 위임하는 게 90%이다.

이 번거로운 작업을 전문가를 두고 왜 직접 한단 말인가.

 

그럼에도 직접 한 이유는 한번 사이클을 돌려보고 싶었다. 

성향이 그러하다. 뭐든 제일 처음 한 번은 직접 해보고 경험하고 싶다. 그래야 추후 같은걸 다른 사람에게 위임할 수 있다는 판단이 들기 때문이다

처음부터 위임한다면 이게 싼 지 비싼지 알기가 쉽지 않다.

이걸 해결하는 방법은 비교를 하면 되는데 비교하는 방법을 연구하면 모든 걸 직접 하지 않아도 되겠지?

이번에 하면서 제일 어려웠던 건 매도 잔금을 치기 전에 이 모든 걸 진행했다는 것이다.

소유자가 이전되지 않은 상태에서 진행하려니 모든 순간마다 위임장이 필요했다. 그 점이 가장 힘들었다.

나도 잘 모르는 분야를 행정 처리하는데 매도자를 자꾸 귀찮게 하는 느낌이 들어서 매 순간 더 알아보았다.

마지막 멸실등기는 위임장과 인감증명서가 있더라도 꼭 소유자만 신청이 가능하다.

위임장과 인감증명서는 완벽히 그 사람을 대체하는 줄 알았지만 멸실등기에서는 예외라고 한다.

 

땅을 구입, 건축물을 철거하고 행정적으로도 멸실 신청을 하면서 땅에 대해, 그리고 건물에 대해 좀 더 많이 알게 된 시간이었다. 이제 땅을 온전한 상태로 만들었으니 건축을 시작해 보자.